Inleiding
Deze paragraaf beschrijft de visie van de gemeente op het grondbeleid in relatie tot de doelstellingen die in deze begroting zijn opgenomen, en de wijze waarop het grondbeleid ten uitvoer wordt gebracht. Ook de actuele ontwikkelingen komen aan bod.
De gemeente Voorschoten laat ruimte voor initiatieven vanuit de markt, maar indien een sterkere grondpositie onontbeerlijk is, voor een sterke regierol, zal zij gericht strategische (grond)aankopen doen. Faciliterend waar kan en actief grondbeleid waar nodig.
Grondbeleid
Het grondbeleid wordt uitgevoerd aan de hand van de Nota Grondbeleid.
De Nota Grondbeleid schetst de uitgangspunten van het te voeren grondbeleid van de gemeente Voorschoten. Het beschrijft onder andere de diverse grondbeleidsinstrumenten die de gemeente tot haar beschikking heeft en er worden concrete grondbeleidskeuzes gemaakt. Ook geeft het richtlijnen voor het “in de markt zetten” van in exploitatie te brengen gronden. De methoden van prijsbepaling voor de toekomstige functie van de te verkopen grond staan beschreven, met als doel een marktconforme prijs.
Dit alles heeft tot doel het voeren van een transparant en eenduidig grondbeleid.
Grondexploitaties
Uitgangspunt van de gemeente Voorschoten is dat het saldo van (individuele) grondexploitaties minimaal nul moet zijn. Opbrengsten en tekorten uit grondexploitaties komen ten gunste respectievelijk ten laste van de concernreserve. Naar verwachting is in 2024 één grondexploitatie (grex) actief: de Duivenvoordecorridor.
Voormalige Grondexploitatie Deltaplein moet nog worden afgerond voor wat betreft de voorgenomen subsidieverstrekking.
Planresultaat Grondexploitatie
De gemeentelijke grondexploitaties worden minimaal een keer per jaar geactualiseerd en wel ten tijde van de vaststelling van de jaarrekening.
De uitgangspunten bij de gehanteerde parameters staan in de eerstvolgende tabel.
Het te hanteren rentepercentage mag volgens van uitgangspunten in de BBV-regelgeving (Besluit Begroting en Verantwoording) niet meer bedragen dan de werkelijke rente. De rente wordt per 1-1-2023 gesteld op 0,98% en wordt gehanteerd voor de resterende looptijd.
De disconteringsvoet bij grondexploitaties die sluiten op een negatief saldo dienen gelijk te worden gesteld aan het maximale meerjarige streefpercentage van de Europese Centrale Bank voor de inflatie binnen de Eurozone. Derhalve is deze op 2,0% gesteld.
Gehanteerde parameters | 2023 e.v. |
|---|---|
Rente: Lasten & Baten | 0,98% |
Index: Opbrengstenstijging1 | 0,00% |
Index: Kostenstijging2 | 2,00% |
Disconteringsvoet | 2,00% |
1+2 Opbrengsten- en kostenstijgingen zijn gebaseerd op langjarige prognoses. De opbrengstenstijging (0,0% in deelgebied Noortveer; dus geen opbrengstenstijging) lijkt misschien een laag percentage gezien de krapte op de huizenmarkt. In de grondexploitatie is er echter sprake van verkoop van te ontwikkelen gronden. Een woning is een eindproduct, waardoor ook de productiekosten (de bouwkosten) van de woning relevant zijn. Deze productiekosten kunnen, zeker in het hogere segment, ervoor zorgen dat de opbrengstenstijging van grond beperkt blijft. Dit gehanteerde uitgangspunt heeft zich in de afgelopen tijd ook op deze wijze gemanifesteerd. | |
De tabel (hierna) laat het planresultaat zien in het jaar van afsluiten van de grondexploitatie. De
resultaten van de grondexploitaties wordt verwerkt na afsluiting van de grondexploitatie in de jaarcijfers van dat jaar. Voor negatieve planresultaten heeft dit geen effect op het jaarrekeningresultaat, omdat hiervoor al een (verlies)voorziening is getroffen.
Planresultaten Duivenvoordecorridor | 1-1-2023 | 2024 | 2025 | 31-12-2026 | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
Op eindwaarde | € -665.000 | |||||
Op contante waarde | € -614.000 | |||||
Grondexploitatie Duivenvoorde Corridor (grex DVC)
De grex DVC is de enige nog lopende grex waarop actief grondbeleid wordt gevoerd. Jaarlijks wordt deze grex met bijbehorende risico’s geactualiseerd. Het verwachte verlies van de grex bedraagt per 2022 € 614.000 op saldo contante waarde d.d. 1-1-2023, waar voor een gelijk bedrag de verliesvoorziening DVC is gevormd. De risico’s die voor deze grex zijn voorzien, worden geïdentificeerd en gekwantificeerd, voor 2023 hebben deze een gewogen effect van € 796.000 (2022: € 1.314.000). Deze risicoreserve is verdisconteerd in de concernreserve. De verliesvoorziening wordt aangepast wanneer uit de jaarlijkse actualisatie van de grex wijzigingen naar voren komen. Deze wijzigingen worden verrekend met de concernreserve.
(voormalige Grondexploitatie) Deltaplein
Met Deltaplein Ontwikkeling BV is een realisatieovereenkomst gesloten en zijn subsidie-afspraken vastgelegd. De gemeente verstrekt een subsidie wanneer uit deskundigenonderzoek blijkt dat het tekort in de projectexploitatie tenminste € 2,4 miljoen bedraagt. Het gaat om een subsidiebedrag van € 2,4 miljoen vermeerderd met rente. Voor de financiële afwikkeling heeft de gemeente een voorziening beschikbaar.
Momenteel, en vermoedelijk ook in 2024, gaat het om de juridische afwikkeling van de gerechtelijke procedure(s). Een eerder verzoek tot bevoorschotting van het bedrag is door de gemeente Voorschoten afgewezen, en bevestigd door de rechtbank, vanwege het ontbreken van een deugdelijke financiële verantwoording, inclusief accountantsverklaring. Dit laatste is nodig omdat anders de subsidie als onrechtmatig kan worden beschouwd en als staatssteun kan worden gezien.
Komende periode wordt geïnventariseerd of een aangepast voorstel van de ontwikkelaar met accountantsverklaring wel aan eerdere gemaakte afspraken voldoet. Ingezet wordt op snelle, edoch zorgvuldig en risicoloze, afronding van dit dossier.